Investimenti per 270 miliardi, ecco il conto dell'Italia per le case green

La nuova direttiva europea sulle case green implica che gli immobili italiani dovranno essere riqualificati nel giro di pochi anni, e questo comporterà degli investimenti importanti a carico di famiglie e imprese.
Il conto totale potrebbe giungere a 270 miliardi di euro, secondo una stima del Centro studi di Unimpresa.

La necessità di forti investimenti

La direttiva europea si inserisce nel contesto del grande piano per la transizione energetica, chiamato Green Deal, e vuole ridurre in maniera sostanziale il consumo energetico e le emissioni di gas inquinanti di case e palazzi.

Ciò significa che nel nostro Paese, circa 12,5 milioni di immobili dovranno essere ristrutturati per soddisfare le richieste dell'Europa. Per oltre 7,6 milioni (61%) l'intervento dovrà essere importante, visto che sono attualmente classificati nelle peggiori classi energetiche, ovvero F e G.
Tutto questo comporterà importanti investimenti, visto che il costo medio dovrebbe oscillare, per ciascun immobile, tra i 20 mila euro e i 55 mila euro.

Il panorama degli immobili italiani

Il patrimonio immobiliare italiano è stato per buona parte costruito prima della Seconda guerra mondiale, ossia almeno 75 anni fa. Soltanto l'1% rientra nella classe energetica migliore (A4) e quasi altrettanti nelle classi successive (A3, A2 e A1).
Nella categoria B c'è il 2% degli immobili, mentre il 4% rientra nella categoria C. La prima classe in doppia cifra è la fascia D, che contempla il 10,2% delle abitazioni, mentre nella classe E ne figurano il 16,9%.
Come detto, le classi F e G messe assieme fanno il restante 61%. Più della metà del patrimonio immobiliare italiano necessita quindi di investimenti per adeguarsi alle direttive europee, che impongono una piena riqualificazione energetica entro il 2050.

L'UE si divide

Le nuove norme europee sulle case green hanno creato una profonda spaccatura, perché ci sono Paesi (come appunto l'Italia, ma anche Spagna, Grecia e Portogallo) che verranno duramente colpiti da queste regole (metà delle famiglie dovrà sostenere spese notevoli, che finiranno per comprimere il resto dei consumi e quindi l'intera economia nazionale).

Tuttavia, al momento la direttiva non prevede sanzioni particolari per coloro che non si adegueranno entro i tempi stabiliti. Spetta ai singoli governi nazionali decidere quali sanzioni applicare, oltre alla perdita automatica di valore degli immobili non conformi alle normative.

Mercato immobiliare italiano più lento che nel resto d'Europa

Il mercato immobiliare viaggia a due velocità. Se in Europa marcia spedito, in Italia ancora arranca. Lo rivela l'European Outlook 2019 di "Scenari Immobiliari", che è stato presentato a Santa Margherita Ligure.

I numeri del mercato immobiliare

A livello continentale il fatturato dovrebbe registrare una bella crescita, probabilmente nell'ordine dei dieci punti percentuali ed oltre. Migliorerà quindi ulteriormente la performance dell'anno scorso per il mercato immobiliare, quando la crescita fu del 6%. Per l'anno prossimo invece è previsto un calo fisiologico, ma comunque nel quadro di una crescita che dovrebbe essere di circa il 7%.

Se questo è il dato complessivo, a livello di singole Nazioni il panorama è meno omogeneo. In Francia e Germania il fatturato del mercato immobiliare ha infatti segnato una forte accelerazione, facendo poco meglio di Spagna e Inghilterra. In ordine in crescita invece l'Italia è l'ultima tra le grandi economie europee, visto che è cresciuta del 5,3 per cento nel 2018 ed è previsto che ci sia un rallentamento nel 2019 fino al 4,8%.

Il mercato immobiliare italiano  

A mettere il freno al mercato italiano sono alcuni aspetti. Anzitutto l'incertezza sulle politiche fiscali e occupazionali del nuovo governo, che invita ad essere molto prudenti. In secondo luogo manca il prodotto nuovo e di qualità (sia nel nuovo residenziale che nel non residenziale, soprattutto nelle grandi citta). Va poi aggiunto che l'Italia è l'unico paese tra i maggiori d'Europa dove i prezzi medi residenziali sono andati in calo. Altrove c'è stato un aumento medio intorno al 5%.

A livello di investimenti nel mercato immobiliare, in Italia sono stati molto attivi quelli esteri. Nel primo semestre hanno acquisto per quasi due miliardi di euro, più o meno come lo scorso anno. Gli investitori istituzionali italiani invece hanno comprato per poco più di un miliardo, ed è proprio qui che si registra una grave contrazione, pari al 48,2%.

Crediti in sofferenza, il settore immobiliare ne genera il 41%

Uno dei problemi maggiori della nostro sistema bancario sono i crediti in sofferenza. Secondo quanto riporta un'indagine della Cgia, quasi la metà ha origine dal settore immobiliare. La percentuale esatta è infatti del 41,4%.

I dati della Cgia sui crediti in sofferenza

Secondo l'ultima analisi realizzata dall'Ufficio Studi della Cgia, ammonta a 64,8 miliardi di euro il volume di crediti in sofferenza della filiera immobiliare, su un totale di 156,8 miliardi generati dalle imprese.
Su questo volume totale di sofferenze, la parte più cospicua riguarda il comparto delle costruzioni (43,1 miliardi) mentre le attività immobiliari (ovvero compravendita, affitto e gestione di immobili e intermediazione immobiliare) sono a quota 21,7 miliardi di euro.

Il grosso problema della filiera immobiliare

Questi numeri testimoniano le difficoltà della filiera immobiliare nel restituire i prestiti agli istituti di credito, rimarca Hellen di Page23. Basti pensare che l'intero settore manifatturiero ne genera 35,1 miliardi (22,4% del totale delle sofferenze), mentre il commercio si ferma a 26,8 miliardi (17,1%).

Una tendenza che cresce

Peraltro la tendenza di questo fenomeno è in crescita, visto che da luglio 2011 a luglio 2016 si "contano" 42,7 miliardi di euro di sofferenze in più per questo comparto, per un incremento che addirittura arriva al 192,7%, come sottolinea finanza-infograficando. Per completezza, va anche detto che nello stesso periodo il settore manifatturiero ha avuto un incremento di sofferenze del 57,5%, mentre il commercio registra un +96,2%. Tra i settori economici che sono più virtuosi, ovvero generano meno sofferenze, ci sono le utilities energetiche (2,3 per cento), le attività professionali (8,5), i trasporti (9,7) e le utilities dei rifiuti/risorse idriche (9,8).