Tasso di interesse sui mutui, ora quello variabile conviene di più

Anche se il ciclo di allentamento è stato messo in pausa, i tagli effettuati dalla BCE nelle riunioni precedenti stanno facendo sentire ancora i loro effetti sul tasso di interesse dei mutui. Quello variabile infatti adesso è diventato molto più conveniente rispetto a quello fisso.

Il divario fisso-variabile del tasso di interesse

La fotografia della situazione è stata fatta dall’Osservatorio MutuiOnline, che evidenzia come il divario tra tasso di interesse fisso e variabile si è fatto più marcato. 

Il TAN medio per un mutuo a tasso variabile è sceso a 2,67%, mentre quello fisso si trova oltre mezzo punto percentuale più sopra, a 3,24%. Ciò significa che contrarre un mutuo a tasso variabile è ora molto più interessante, ribaltando la situazione che c'era fino a pochi mesi fa.

Prospettive ancora migliori per il futuro

La Banca Centrale Europea (BCE) ha cominciato il suo ciclo di allentamento monetario nel giugno dello scorso anno, e da allora ha tagliato il costo del denaro del 2%. Adesso che gli Euribor si sono stabilizzati attorno al 2%, il mutuo a tasso di interesse variabile dovrebbe rimanere conveniente ancora per un po' di tempo. Peraltro c'è la possibilità che questa forbice di convenienza si allarghi ancora, qualora fosse deciso un altro taglio al costo del denaro a dicembre.

Per il tasso fisso invece lo scenario è incerto, perché il suo andamento si lega alle turbolenze geopolitiche e agli scossoni dei mercati. Sceglierlo quindi significa incorporare questo rischio nel costo del proprio mutuo.

Il risparmio per i consumatori

Tradotto in soldoni, quanto costa un tasso di un tipo e dell'altro? Se consideriamo un mutuo di 140mila euro a 20 anni, la rata mensile a tasso variabile è scesa a 753 euro, contro gli 827 euro di inizio anno. Un muto a tasso fisso dello stesso importo e durata, comporta invece una rata mensile di 793 euro. Ciò significa che, in questo momento, chi sceglie il fisso pagherebbe 39 euro in più al mese rispetto al variabile, un extra che, sull’arco dei 20 anni, ammonterebbe a circa 9.500 euro.

Ma gli italiani preferiscono ancora la stabilità

Eppure gli ultimi dati raccontano che gli italiani continuano a scegliere il tasso fisso, confermando una preferenza storica per la stabilità della rata. Va detto però che l’interesse per il mutuo a tasso variabile è quasi raddoppiato, arrivando quasi al 5%, quota massima dall’inizio del 2023. Significa che gli italiani cominciano ad aprirsi a soluzioni più flessibili e potenzialmente vantaggiose.

Costo dei mutui, finalmente arrivano buone notizie

L'inizio del ciclo di tagli ai tassi di interesse da parte delle banche centrali avrà effetti positivi sul costo dei mutui, che negli ultimi anni erano finiti fuori controllo. Ci saranno infatti dei risparmi importanti sia sul tasso variabile che su quello fisso.

L'analisi sul costo dei mutui

Una stima sul risparmio che potranno ottenere i proprietari di casa acquistata con un finanziamento e chi intende comprarne una nel prossimo futuro sono stati calcolati dal portale Facile.it. Anche se lo scenario è in divenire, e potrebbe cambiare a seconda del ritmo con cui la BCE deciderà di tagliare i tassi di interesse, comunque si può fare qualche ipotesi.

Quanto scenderanno le rate dei mutui

Il risparmio medio per chi ha contratto mutuo a tasso variabile dovrebbe essere di circa 18 euro al mese, ossia circa 220 ogni anno. Il trend ribassista evidenziato dal tasso Euribor, che è il parametro finanziario per i mutui immobiliari, è una notizia incoraggiante. La rata del mutuo potrebbe infatti diventare meno costosa già da settembre per circa 12 euro. Ma la sforbiciata maggiore al costo dei mutui arriverà dopo che la BCE avrà tagliato ulteriormente i tassi, arrivando a circa 20 euro al mese.

Si potrebbe così giungere a 600 euro di risparmi su base annua per un mutuo medio variabile da 126.000 euro, con la scadenza di 25 anni e sottoscritto all'inizio del 2022. In questo caso la rata potrebbe scivolare anche sotto ai 650 euro entro giugno del prossimo anno. Certo siamo sempre oltre la cifra che si pagava per un prodotto analogo tre anni fa (456 euro al mese) ma comunque è un dato molto positivo.

Benefici anche per il tasso fisso

Un miglioramento dell'offerta riguarda anche i prestiti immobiliari a tasso fisso. In special modo sono più favorevoli quelli cosiddetti green, ossia per i mobili efficienti dal punto di vista energetico. Infatti il costo di questi mutui risente positivamente non solo del taglio dei tassi ma anche del calo degli indici IRS avvenuto ad agosto.

Finanziamenti, crescono le richieste per i mutui green

Il settore del credito sta attraversando una fase di cambiamento, legata alla diffusione degli strumenti connessi alla transizione ecologica. In particolar modo, le indagini recenti evidenziano un aumento dei finanziamenti legati all'acquisto o alla ristrutturazione di un immobile, con il fine di migliorarne l'efficienza energetica.

I numeri sui finanziamenti

La Banca d'Italia ha esaminato e illustrato l'andamento di questo fenomeno, che dimostra come la transizione ecologica abbia contagiato anche il mondo dei finanziamenti immobiliari. I mutui green hanno infatti riscosso un grande successo, dal momento che in appena un anno e mezzo sia la richiesta che la concreta erogazione hanno avuto un balzo in avanti.

Le richieste sono cresciute di oltre 13 volte, mentre il credito erogato ha avuto un incremento di quasi 39 volte. Va detto che una grossa incidenza sull'aumento delle richieste di mutui green si lega anche alle forti agevolazioni pubbliche che sono state concesse subito dopo la fine dell'emergenza Covid (ossia il superbonus e altri Benefit analoghi). Ma va chiarito che gli incrementi complessivi superano notevolmente quelli legati a tali agevolazioni.

La diffusione di mutui

Sulla base dei dati raccolti da Banca d'Italia, emerge che tra tutte le varie tipologie di mutui che sono affetti degli istituti, il 36% di questi finanziamenti è riconducibili alla categoria Green. Tuttavia la diffusione, anche se crescente, prosegue in modo abbastanza disomogeneo.

Complessivamente i finanziamenti ecologici hanno raggiunto un ammontare di 3,5 miliardi (ai quali bisognerebbe però aggiungere anche quelli delle banche che non sono state sentite dall'indagine), e rappresentano il 12% di tutti i finanziamenti concessi per la casa dal sistema bancario italiano.
Addirittura, se consideriamo soltanto gli istituti di credito cooperativo, la percentuale di mutui green sul totale arriva al 68% del valore complessivo di tutti i mutui erogati.

Le ragioni del successo

Il motivo principale per cui questa tipologia di finanziamenti ha riscosso grande successo è che convengono tanto a chi li contrae quanto a chi li eroga. Per le banche il vantaggio consiste nell'avere come garanzia collaterale un immobile di maggior valore (in quanto ristrutturarlo), per il cliente Il vantaggio è quello di avere accesso finanziamento con un tasso di interesse mediamente inferiore a quello base.

Mercato immobiliare cresce il numero di case all'asta per via dei Tassi di interesse elevati

L'effetto dei tassi di interesse elevati continua ad essere molto forte sul mercato immobiliare. Da un lato ha fatto crollare le richieste di mutuo nei primi nove mesi del 2023, dall'altro ha fatto aumentare il numero di abitazioni che sono finite all'asta perché le famiglie non riuscivano più a sostenere il prezzo costo delle rate.

Alcuni numeri del mercato immobiliare

Da gennaio a settembre di quest'anno, il mercato immobiliare ha fatto registrare un crollo verticale delle richieste di mutuo. Inoltre una famiglia su cinque ha difficoltà a pagare le rate. La diminuzione è stata infatti del 40%, perché i tassi di interesse elevati che la BCE ha dovuto utilizzare per combattere l'inflazione hanno scoraggiato i potenziali contraenti, per via dei costi che sono lievitati.

La crescita delle case che finiscono all'asta

D'altra parte c'è un altro numero che risulta allarmante: quello degli immobili che sono finiti all'asta. Sempre nei primi nove mesi di quest'anno, il numero è cresciuto del 57%. L'istituto Nomisma ha calcolato che circa 400.000 famiglie sono coinvolte da questo fenomeno.
Questo dato deve indurre una forte riflessione, perché quando un immobile viene messo all'asta non è un vantaggio mai né per il creditore né per Il debitore, visto che sul mercato immobiliare la cessione all'asta comporta una perdita di valore pari a circa il 45%. Il sistema così viene sostanzialmente distorto.

La crescita dei tassi di interesse

Con il costo del denaro in aumento negli ultimi mesi (a breve la BCE potrebbe fare un'altra stretta) fa strano vedere che più di un terzo delle persone ha comunque deciso di sfruttare il tasso variabile nella contrazione di un mutuo, anziché preferire il tasso fisso. Evidentemente i messaggi che sono arrivati riguardo a possibili tagli al costo del denaro da parte della BCE hanno indotto molti ad un eccessivo ottimismo.
Tuttavia il vero problema è che mentre i tassi di interesse crescono e l'inflazione galoppa, i salari non tengono il passo e rimangono sostanzialmente gli stessi. In questo modo riuscire a fronteggiare l'aumento delle rate di un mutuo è diventata un'impresa impossibile per molte famiglie.

Tasso di interesse variabile, l'aumento delle rate fa scappare gli italiani

Sembra ormai essere giunto al termine il lungo ciclo di aumento dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea, che si è reso necessario per combattere l'inflazione.
Tuttavia i ripetuti ritocchi al costo del denaro hanno spinto quest'ultimo a livelli record, innescando così la fuga dai mutui a tasso variabile.

Troppo alto il tasso di interesse

A certificare questa situazione sono gli ultimi dati forniti da Abi - l'associazione bancaria italiana - in base ai report della Banca Centrale Europea. Emerge infatti che nel 2023 in Italia c'è stata una impennata delle rinegoziazioni dei mutui, ossia quelle operazioni grazie alle quali i finanziamenti vengono allungati, oppure si passa dal tasso variabile al tasso fisso, oppure viene fatta la revisione del tasso stesso.

L'intenzione dei mutuatari è quella di abbattere i costi delle singole rate dei mutui variabili, che erano arrivate a livelli insostenibili.

I numeri

Da gennaio a settembre di quest'anno, l'ammontare dei mutui rinegoziati è stato di 17,4 miliardi euro, ossia più del triplo rispetto ai 5,1 miliardi nei primi 9 mesi del 2022. Secondo gli ultimi dati della Banca d'Italia, le consistenze di mutui a tasso fisso sono così cresciute al 63% del totale.

Se vogliamo fare una comparazione rispetto al quadro internazionale, nei primi 9 mesi del 2023 a fronte di un valore per l'Italia del 34,4%, l'incidenza delle rinegoziazioni sul totale delle nuove erogazioni nell'area dell'euro è del 24,4%.

Nuove pratiche

In virtù di questo scenario, l'ABI ha esortato le banche associate ad adottare una serie di misure che vadano a favore delle famiglie che hanno contratto in passato un mutuo a tasso variabile. Adesso infatti si trovano schiacciate da rate che sono lievitate anche del 66% da inizio 2022 (chi aveva una rata da 456 euro al mese l'ha vista salire a quasi 800 euro), a causa dell’aumento continuo dei tassi d’interesse decisi da Francoforte.

Mutui, il calo dei tassi li ha resi più convenienti. Boom di richieste nel 2020

Si vedono in modo evidente anche nel settore dei mutui, le conseguenze della pandemia da Covid. L'effetto più immediatamente visibile è il crollo del loro costo, visto che adesso possono essere sottoscritti a tassi decisamente più bassi e quindi convenienti.

La dinamica del mercato dei mutui

Questo spiega l'aumento di richieste. Secondo la Banca d'Italia nel primo trimestre 2020 le domande di finanziamento sono salite del 9,8% rispetto allo stesso periodo del 2019. Nel secondo semestre questa tendenza è proseguita, visto che l'incremento è stato del 9,7%. E questo proprio grazie ai tassi in calo, che è conseguenza delle politiche di sostegno economico dell'Unione Europea per contrastare la crisi da pandemia.

Il calo dei tassi di interesse

Anche se il decremento dei tassi era già in corso prima dello scoppio della pandemia, è innegabile che questa tendenza si sia acuita durante la crisi economica che è stata innescata da quella pandemica.
Coloro che sottoscrivono adesso i mutui, lo fanno senza dubbio a condizioni più vantaggiose. Secondo le analisi condotte dall'ABI, lo scorso luglio il tasso di interesse medio si aggirava intorno all'1,26%. Per avere un parametro di confronto basta pensare che nel 2007 raggiunse addirittura il 5,72%.

Va evidenziato che il tasso fisso, solitamente più elevato perché ritenuto più sicuro in caso di eventuali "sbalzi", è ormai vicino a quello variabile. Questo spiega perché nel primo semestre 2020, i mutui a tasso fisso sono saliti all'83,4% del totale (erano al 61%).

Le surroghe

Ma oltre a crescere il numero di richieste di mutuo, sono cresciute anche le surroghe. Con esse i mutuatari hanno trasferito il il mutuo ad un differente istituto di credito, così da beneficiare di condizioni più vantaggiose per quanto concerne i tassi di interesse. Il tutto peraltro in tempo brevi, visto che la pratica, a costo zero, deve essere evasa entro 30 giorni.
Complessivamente si è registrato un incremento del 243% delle operazioni su mutui. Peraltro questo incremento presumibilmente proseguirà nel 2021.

Mutui a tasso variabile in crescita rispetto a quelli a tasso fisso

Sono dati un poco a sorpresa, quelli che l'Osservatorio di mutuiOnline.it ha reso noti riguardo all'andamento del mercato dei finanziamenti. Infatti i mutui a tasso variabile sono in netta crescita, mentre quelli a tasso fisso sono in calo.

I dati sul mutuo a tasso variabile

Da inizio di quest'anno le richieste di finanziamento a tasso variabile sono infatti passate dal 13,8% registrato a dicembre scorso, al 17,1% di marzo. Il tutto a svantaggio del fisso, che scendono dall’84,3% all’80,6% pur rimanendo largamente la quota più richiesta dai clienti (sia per l'accensione di nuovi contratti di finanziamento, sia per le surroghe). Se si considera il mutuo acceso da 120mila euro per una casa, la differenza tra la rata fissa (più alta) e quella variabile (più bassa) è tra i 35 euro per il ventennale e i 60 euro per il trentennale.

Le ragioni della scelta

Ma perché c'è questo rinnovato appeal per la rata variabile? La spiegazione più logica va ricercata nell'andamento dei tassi di interesse. L'Euribor - che è il riferimento per la maggior parte dei mutui a tasso variabile - è fermo sotto zero da diverso tempo  (da oltre 1.000 giorni tanto l’Euribor a 1 mese quanto il 3 mesi sono rispettivamente a -0,37% e a -0,33%). Inoltre non c'è una concreta prospettiva di rialzo imminente. Tanto a gennaio quanto a marzo infatti, la Banca centrale europea ha fatto capire che nell’anno in corso non ci sarebbe stato alcun rialzo. Dal momento che le aspettative sui tassi sono il primo fattore che induce a optare per il mututo a tasso fisso oppure quello variabile, è chiaro che quando i tempi di un rialzo si allungano si tende a crescere la platea del variabile, benché teoricamente più rischioso.

Oggi il miglior mutuo a tasso variabile costa intorno allo 0,6% mentre i fissi più competitivi oscillano intorno all’1,6%.

Mutui ibridi e surroghe

C'è poi un discorso da fare a parte riguardo alle forme ibride di mutuo, oppure quelli a rata costante o i varabili con il CAP. Questi tipi di finanziamento sono praticamente scomparsi visto che il gap tra l'una e l'altra tipologia pura di mutuo è ridottissimo, cosa che di fatto rende meno appetibile una forma di finanziamento che si collochi addirittura a metà strada. Va infine aggiunto che le surroghe, ovvero il trasferimento del mutuo residuo ad altro istituto che pratica condizioni migliori, sono in frenata. Chi poteva aprrofittarne infatti, lo ha fatto senza indugi.

Spread alto, il contraccolpo sarà su titoli di Stato e banche

Lo spread continua ad essere il termine più temuto delle ultime settimane, se non mesi. Colpa degli intrecci tra politica ed economia, che hanno reso molto nervosi i rapporti tra Italia e Ue, che proprio oggi ha deciso di bocciare la nostra manovra economica.

Le conseguenze dello spread

Lo spread - ovvero la differenza tra il rendimento dei titoli di stato Italiano (Btp a 10 anni) e i titoli di stato tedeschi (bund a 10 anni) - è praticamente raddoppiato negli ultimi mesi. Il giorno dopo le elezioni della scorsa primavera era a 137 punti, adesso sfora i 300 punti. Ma cosa accade quando sale lo spread, e quali ripercussioni potrebbero esserci nella nostra vita di tutti i giorni? A dispetto di quello che si sente,al momento non comporterà nessun aumento delle rate di mutui e prestiti. Ma ciò non vuol dire che non ci saranno delle ripercussioni sulle nostre vite.

Il primo problema è per i conti dello Stato. Uno spread alto significa che i titoli di stato italiani sono considerati più rischiosi, e quindi devono essere resi "appetibili" con rendimenti molto più alti di quelli tedeschi. L’Italia sarà cioè costretta a finanziare il suo enorme debito pubblico (oltre 2.300 miliardi di euro) emettendo nuovi titoli con interessi più alti. Tutto ciò farà crescere ulteriormente il nostro debito pubblico.

Non c'è invece alcuna conseguenza diretta sui mutui alle famiglie. Questi tassi infatti vengono decisi dalle banche con cui si stipula il mutuo. Nel breve periodo non c'è nulla da temere. Nel lungo termine invece qualcosa potrebbe cambiare per i nuovi contratti. Lo spread alto infatti inciderà sui bilanci delle banche italiane, che hanno nei loro portafogli un’ingente quantità di titoli di Stato. Per riequilibrare i bilanci, aumenteranno i costi dei servizi e probabilmente irrigidiranno la politica di concessione dei finanziamenti. Un ulteriore colpo per la crescita economica.

Mutui: le banche adesso aprono la porta alla "surroga della surroga"

Se la pratica della surroga del mutuo ha avuto un discreto successo, adesso le banche stanno per aprire alla pratica della "surroga della surroga". In sostanza, spostare una seconda volta un vecchio mutuo verso una nuova banca che pratica tassi migliori. Era una pratica malvista dagli istituti fino a poco tempo fa, ma adesso che i soldini scarseggiano si fa qualunque cosa pur di avere denaro.

Il meccanismo della seconda surroga sui mutui

Il tema viene affrontato oggi dal Sole24Ore, che sottolinea come le surroghe abbiano trainato il mercato dei mutui nell'ultimo anno. Grazie a questa leva il mercato è tornato a crescere finendo per superare un monte mutui erogato di 50 miliardi di euro. Per rivedere valori simili occorre tornare a prima della crisi economica del 2008.

Da allora infatti i tassi sono scivolati a picco, e per le famiglie non aveva senso continuare a pagare  cifre astronomiche (4-5%) solo perché l'avevano stipulato in un periodo storico in cui l’inflazione galoppava (oggi in Italia è a quota zero). Ecco allora dove ha trovato terreno fertile la surroga. Il mutuo è stato così considerato al pari di qualsiasi investimento attivo, per i quali si valuta il rendimento e si monitorano i tassi, spostando i capitali là dove conviene.

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Ma la surroga è consentita anche a chi ha già surrogato una volta, visto che i tassi nel 2016 sono ulteriormente scesi? Ebbene, le banche poiché hanno raschiato il fondo del barile con il primo giro di surroghe, adesso pur di erogare mutui (il mercato delle case è in crescita) stanno aprendo le porte anche ai “surrogatori seriali”. La maggior parte delle banche ha introdotto dei criteri di ammissibilità per le surroghe-bis, che può essere concessa in media dopo che è trascorso un periodo minimo di 6 o 12 mesi dalla data di erogazione del precedente mutuo di surroga.